特稿 │ 進一步加快推進高品質(zhì)住宅建設(shè) 尋求新突破走出新路徑建立新模式

日期：2025/5/20　瀏覽次數(shù)：1520　

黨的二十大報告中提出，增進民生福祉，提高人民生活品質(zhì)，必須堅持在發(fā)展中保障和改善民生，鼓勵共同奮斗創(chuàng)造美好生活，不斷實現(xiàn)人民對美好生活的向往。根據(jù)“七普”數(shù)據(jù)，2020年中國的住房總面積超過500億m²，居民住房條件明顯改善，城市發(fā)展質(zhì)量顯著提升，群眾對住房的需求已從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。

新時代，新要求。在“房住不炒”的主基調(diào)下，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，在更好滿足居民剛性和改善性住房需求，提高建設(shè)工程品質(zhì)和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展的現(xiàn)實需要中，住宅建設(shè)過程中如何積極回應(yīng)時代要求，如何通過推動住宅在質(zhì)量、功能、綠色、低碳、服務(wù)方面的品質(zhì)提升，成為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展之路中的一道必答題。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會（以下簡稱“中國房協(xié)”）住宅技術(shù)委員會通過對高品質(zhì)住宅項目進行大量實地調(diào)研，并對相關(guān)住宅政策和應(yīng)用標準進行研究分析，全面了解住宅品質(zhì)需求、實踐經(jīng)驗及問題，提出高品質(zhì)住宅發(fā)展的建議。

問題分析

隨著時代的進步和生活水平提高，人民群眾對住宅工程的綠色、低碳、質(zhì)量、功能、服務(wù)等方面的要求越來越高，給住宅建設(shè)理念和技術(shù)提出了新的挑戰(zhàn)。當前，住宅建設(shè)亟待解決的問題主要有4類。

一是住宅開發(fā)碳排放高，環(huán)境負荷大。隨著城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，2022年年末全國常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%，城鎮(zhèn)人口達到9.2億。住宅大規(guī)模批量建設(shè)、過度開發(fā)產(chǎn)生的環(huán)境問題依然存在，嚴重破壞著人與自然的和諧關(guān)系。據(jù)中國建筑節(jié)能協(xié)會等發(fā)布的《2022中國建筑能耗與碳排放研究報告》顯示，2020年，全國建筑全過程能耗總量為22.7億噸標準煤，占全國能源消費總量的比重為45.5%；當年全國建筑全過程（包括建材生產(chǎn)階段、建筑施工階段、建筑運行階段）碳排放總量為50.8億噸二氧化碳，占全國碳排放的比重為50.9%。

根據(jù)清華大學提供的住宅建筑案例各階段碳排放數(shù)據(jù)，住宅隱含碳排放占比共31.7%，其中建材生產(chǎn)22.2%，建筑建造2.3%，維護維修4.7%，建筑報廢2.4%。運行碳排放占比77.4%，回收再利用的碳抵消為-9.1%。住宅的建造、使用、改造、拆解等過程，大量消耗不可再生資源、能源，產(chǎn)生大量碳排放和建筑垃圾，導致資源快速枯竭、環(huán)境大范圍退化，嚴重制約著房地產(chǎn)業(yè)和社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

二是質(zhì)量通病尚未得到有效遏制，工程質(zhì)量堪憂。當下，住宅產(chǎn)品在適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟性能、安全性能、耐久性能等方面不盡如人意。住宅的質(zhì)量通病依舊存在，中國房協(xié)組織的“2022全國綠色宜居住區(qū)質(zhì)量與建筑品質(zhì)居住滿意度調(diào)查”顯示，房屋滲漏、保溫構(gòu)造質(zhì)量、墻體開裂、隔聲性能等問題突出。其中，參與調(diào)查的項目中，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間漏水，屋面、外墻滲漏問題的項目占比62.48%；發(fā)現(xiàn)隔聲性能、排水管道、室內(nèi)噪聲控制問題的項目占比59.05%；發(fā)現(xiàn)裝修整體質(zhì)量問題的項目占比59.83%。

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，居民未來希望進一步改善提高的方面，住區(qū)治安、設(shè)置智慧管理設(shè)施、居住有安心安全感占比63.07%，智能門禁、火災(zāi)報警等智慧安防設(shè)備與措施占比66.39%。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，人們對美好居住生活的向往和對“好房子”的需求越來越高，健康住區(qū)、鄰里交往、交通出行、智慧管理、貼心服務(wù)成為需求的重點。

目前，住宅建設(shè)通過招投標成交簽約，過程有設(shè)計監(jiān)理、施工監(jiān)理和質(zhì)量監(jiān)理，但實際上帶資墊資拖資，最低價中標，總包管理費偏高等問題依然普遍存在。據(jù)某項目反映，層層分包后實際分部分項的工程施工方能得到的合同對應(yīng)部分的工程費甚至不足中標價格的40%，以低價完成的工程，其質(zhì)量令人堪憂，這也是工程事故多發(fā)的主要原因之一。

三是戶型設(shè)計與功能配置不合理。我國南北方在氣候、客群生活習慣、地方規(guī)范等方面都有明顯差異，導致南北方產(chǎn)品在戶型設(shè)計上的明顯不同，但有些企業(yè)為了追求所謂的“標準化”，一張圖紙從南干到北。

從功能角度上來說，普遍存在大客廳、小臥室、衛(wèi)生間配置少、收納空間不夠等現(xiàn)象，嚴重影響了居住生活的體驗感受。另外，廚房、衛(wèi)生間未充分考慮適老化需求，無障礙和急救呼叫等設(shè)施缺失，不能夠充分滿足老年人的生活及出行需求。

四是住宅壽命偏短，運行維護不善。我國是世界上每年新建建筑量最大的國家，按照《民用建筑設(shè)計通則》的規(guī)定，紀念性建筑和特別重要的建筑設(shè)計使用年限為100年，普通建筑和構(gòu)筑物設(shè)計使用年限為50年。由于城市更新和拆遷等原因，我國建筑的實際壽命與設(shè)計通則的要求有相當大的差距。

住宅工程交付使用后，運行維護的管理和執(zhí)行部門形同虛設(shè)，未切實履行職責，未有效地進行日常巡檢和維護的工作，房屋運行管理缺失，未安排專業(yè)人員按照要求進行日常運行維護，導致問題不能及時發(fā)現(xiàn)、及時處理，不能防患于未然。

下一步建議

就以上問題分析看，我國要健康發(fā)展高品質(zhì)住宅，解決久治不愈的質(zhì)量通病還是重中之重。在此基礎(chǔ)上不斷優(yōu)化住宅戶型和室內(nèi)外環(huán)境，通過示范工程建設(shè)，以點帶面推動綠色、低碳、健康、智慧的高品質(zhì)住宅。并開展相關(guān)研究，做好技術(shù)儲備，形成科學合理的高品質(zhì)住宅的測評體系。

一是加強全過程質(zhì)量管理。高品質(zhì)住宅應(yīng)符合高質(zhì)量發(fā)展要求，具有安全耐久、健康舒適、設(shè)施便捷、服務(wù)周到、環(huán)境優(yōu)美的品質(zhì)，體現(xiàn)可持續(xù)及人文美學價值，還能滿足居民對美好生活的追求。高品質(zhì)住宅質(zhì)量把控應(yīng)從規(guī)劃設(shè)計、工程質(zhì)量、運營維護等3方面進行。

第一，規(guī)劃設(shè)計。以人為本、因地制宜。住宅工程應(yīng)科學規(guī)劃設(shè)計，確保住宅形體、色彩、體量、高度等與城市整體風貌、地方特色相協(xié)調(diào)。增加質(zhì)量通病控制專篇，通過住宅優(yōu)秀戶型設(shè)計競賽公益活動，改變現(xiàn)有住宅戶型設(shè)計理念，解決好我國現(xiàn)階段絕大部分住宅戶型普遍存在客廳大、臥室小、衛(wèi)生間小、收納空間少、一套圖紙打天下等問題。設(shè)計出適合于現(xiàn)代人生活習慣、不同家庭成員結(jié)構(gòu)、不同氣候帶及可再生能源利用建筑一體化的優(yōu)秀戶型，為開發(fā)建設(shè)高品質(zhì)住宅打好基礎(chǔ)。

第二，工程質(zhì)量。嚴格執(zhí)行現(xiàn)行法律法規(guī)、標準規(guī)范和各項管理制度，針對住宅工程滲漏、空鼓開裂、隔音效果差、外保溫脫落、門窗密閉性差等質(zhì)量通病研究相應(yīng)的施工工藝并推廣應(yīng)用。倡導選用綠色建材，加快高強度高耐久、可循環(huán)利用、綠色環(huán)保等新型建材研發(fā)與應(yīng)用，鼓勵采用裝配式內(nèi)裝修，完善室內(nèi)環(huán)境認證評價體系，提升住宅室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量。

第三，運營維護。倡導管線分離設(shè)計，便于維護。同時，建立數(shù)字檔案、住房安全定期體檢制度、日常巡查制度、安全鑒定和強制修繕制度等管理制度，有效防范住房安全風險。建議利用保險機構(gòu)完善的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，盡快建立住房安全“保險+監(jiān)測+修繕”新模式，通過保險機制進一步建立完善住房全生命周期運營管理模式。

二是開展住宅品質(zhì)提升技術(shù)研究。第一，住宅功能空間優(yōu)化設(shè)計技術(shù)。研究戶型設(shè)計新方法和各專業(yè)協(xié)同的一體化設(shè)計流程和方法，推廣設(shè)備管線與主體結(jié)構(gòu)相分離的集成技術(shù)，優(yōu)化功能空間。

第二，住宅環(huán)境品質(zhì)提升技術(shù)。研究住宅小區(qū)景觀系統(tǒng)、道路系統(tǒng)、標識系統(tǒng)、無障礙系統(tǒng)及其他配套設(shè)施的精細化規(guī)劃設(shè)計技術(shù)，研究建筑隔音降噪技術(shù)和室內(nèi)環(huán)境污染風險管控技術(shù)，研發(fā)健康環(huán)保的裝修材料和部品部件。

第三，住宅耐久性技術(shù)。基于建筑全生命周期管理理念，研究提高建筑耐久性能的新材料、技術(shù)體系和標準體系，研發(fā)提高住宅結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、外墻、門窗、防水等耐久性能的技術(shù)和產(chǎn)品，研究與建筑結(jié)構(gòu)同壽命的墻體保溫隔熱技術(shù)和產(chǎn)品。

第四，住宅適老及適幼設(shè)計與設(shè)施。研究適老化和適幼化的居住建筑空間、室內(nèi)裝修與設(shè)備設(shè)施、室內(nèi)環(huán)境、部品集成等技術(shù)與產(chǎn)品。

第五，既有住宅品質(zhì)提升技術(shù)。研究既有住宅功能提升與改造技術(shù)，構(gòu)建新型低碳、綠色、環(huán)保的裝配化裝修成套技術(shù)體系。

第六，數(shù)字家庭智能化服務(wù)技術(shù)體系。開發(fā)數(shù)字家庭系統(tǒng)關(guān)鍵技術(shù)、應(yīng)用標準和平臺，開展基于云服務(wù)和大數(shù)據(jù)的智慧社區(qū)與數(shù)字家庭示范應(yīng)用。

三是打造高品質(zhì)住宅示范工程。通過示范工程建設(shè)，研究提出防治住宅工程滲漏、裂縫、隔音差、空鼓、外墻和天棚脫落、尺寸不精準等工程質(zhì)量通病的措施；并針對住宅性能方面研究提出不少于3種標準的精裝修方案，鼓勵研究應(yīng)用裝配式內(nèi)裝技術(shù)體系；研究設(shè)計適合于現(xiàn)代人生活習慣、不同人群、不同氣候帶的優(yōu)秀戶型；研究以模數(shù)與模數(shù)協(xié)調(diào)為基礎(chǔ)、“少規(guī)格多組合”為原則的可變空間標準化住宅設(shè)計；針對住宅品質(zhì)優(yōu)良性能，研究適老通用性、長期維護性以及公共空間全齡性等；針對住宅綠色低碳性能，研究適用技術(shù)及綠色建材，實現(xiàn)資源節(jié)約、節(jié)能降碳的目標；針對住宅健康性能，研究空氣、水質(zhì)、室內(nèi)聲光熱濕環(huán)境等；針對住宅智慧性能，研究智慧建筑、智能家居與智能社區(qū)、智慧運維等；針對住宅科技創(chuàng)新性能，研究專項技術(shù)應(yīng)用。及時總結(jié)經(jīng)驗，制定針對性強的政策措施、管理制度和施工工藝的方法要求，以點帶面，引導高質(zhì)量住宅建設(shè)。

四是探索建立房屋養(yǎng)老金制度，積極推行工程質(zhì)量保險。建議學習借鑒交通運輸領(lǐng)域建立的交強險制度，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，積極運用房屋養(yǎng)老金的投資收益部分，加快建立涵蓋所有存量住房的住房安全保險制度，實現(xiàn)對房屋倒塌的兜底性保障。截至目前，全國已有17個省市印發(fā)政策文件，鼓勵工程質(zhì)量保險發(fā)展，但由于缺乏具體的實施細則，目前僅在上海、北京、廣州3個城市全面實施。為做好保險制度與現(xiàn)有建筑領(lǐng)域相關(guān)制度的銜接，建議住房城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺實施細則，推動政策全面落地，助力提升建筑質(zhì)量。同時，在高品質(zhì)住宅、生態(tài)城建設(shè)等領(lǐng)域，將投保綠色建筑性能保險作為開發(fā)商土地投標前置條件，積極推動綠色建筑保險發(fā)展，服務(wù)保障“雙碳”目標。

五是以城市體檢為基礎(chǔ)，做好既有和新建住宅質(zhì)量控制。深入貫徹落實住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于全面開展城市體檢工作的指導意見》，把城市體檢作為統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設(shè)、管理工作的重要抓手，整體推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、品質(zhì)提升，打造宜居、韌性、智慧城市。堅持問題導向，從住房到小區(qū)（社區(qū)）、街區(qū)、城區(qū)（城市），找出難點、堵點、痛點問題。把城市體檢發(fā)現(xiàn)的問題作為城市更新和工程建設(shè)的重點，聚焦解決群眾急難愁盼問題和補齊城市建設(shè)發(fā)展短板弱項，有針對性地開展城市更新和新建工程。

將城市體檢中發(fā)現(xiàn)的問題進行總結(jié)歸類，并制定對應(yīng)的治理渠道和措施，編制住宅運行維護相關(guān)標準。通過分析既有建筑中出現(xiàn)的問題，總結(jié)出新建工程應(yīng)該關(guān)注的重點問題，形成適用于土地招拍掛、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、工程質(zhì)量驗收、運行維護等不同階段質(zhì)量控制要點，并將相關(guān)要求列入新建工程項目管理中。

六是總結(jié)推廣成功經(jīng)驗，促進行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。為解決住宅質(zhì)量通病問題，全面提升住宅品質(zhì)，結(jié)合住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于防治質(zhì)量通病和發(fā)展高品質(zhì)住宅的重點工作，“中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會科學技術(shù)獎”授獎類別中專門設(shè)立高品質(zhì)住宅技術(shù)獎。該獎項評選已完成兩屆，總結(jié)了一些項目成功做法和管理經(jīng)驗，形成了消除住宅質(zhì)量通病、提高住宅性能和物業(yè)管理的先進成熟技術(shù)、工藝和做法。下一步將盡快建立《高品質(zhì)住宅適用技術(shù)與產(chǎn)品推廣目錄》，加快新模式、新技術(shù)、新產(chǎn)品推廣應(yīng)用。

七是標準引領(lǐng)，量大面廣開展高品質(zhì)住宅建設(shè)。近年來，我國住房發(fā)展已經(jīng)從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，進入結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升的發(fā)展時期。隨著行業(yè)和社會對好房子建設(shè)的需求越來越高，有些單位陸續(xù)開展了“好房子”相關(guān)標準的研究工作。

2020年，中國房協(xié)聯(lián)合相關(guān)單位開展了《高品質(zhì)住宅測評規(guī)程》標準的研究和編制。2023年10月，中國建筑標準設(shè)計研究院也啟動了“好住房評價標準”編制工作。

目前，《高品質(zhì)住宅測評規(guī)程》編制工作已進入送審發(fā)布階段。該標準旨在消除住宅工程質(zhì)量通病的基礎(chǔ)上，建立關(guān)注人的居住感受，關(guān)心人的身心健康，關(guān)懷人的價值實現(xiàn)和方便人的日常生活等住宅品質(zhì)測試和評價標準，適用于多主體多階段的高品質(zhì)住宅測評技術(shù)文件，主要分為測評實施要求以及測評指標體系兩大部分。其中，測評指標體系的一級指標依據(jù)居住者自身感受與需求，分別從建筑空間及功能、室外環(huán)境、工程質(zhì)量和住區(qū)管理等多維度，以結(jié)果要求為導向，對高品質(zhì)住宅規(guī)劃設(shè)計、工程質(zhì)量、運營管理及全生命周期的綠色、低碳、環(huán)保、智慧等方面提出了明確的要求，涉及指標20個大項，256個子項。標準發(fā)布后將以該標準為引領(lǐng)，促進高品質(zhì)住宅建設(shè)。

當前，人民群眾對住宅的美好期望越來越強烈，這對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展既是嚴肅的挑戰(zhàn)更是難得的機遇，尤其是在行業(yè)發(fā)展遇到困難的今天，更需要通過開發(fā)建設(shè)高品質(zhì)住宅，為企業(yè)、為行業(yè)健康發(fā)展尋求新突破，走出新路徑，建立新模式，滿足人民群眾的期待的同時實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

來源：城市開發(fā)雜志微信公眾號

文 | 高雪峰（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會住宅技術(shù)委員會秘書長）、朱超飛（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會住宅技術(shù)委員會副秘書長）

文章原載于《城市開發(fā)》雜志2024年2月刊

原標題為《尋求新突破走出新路徑建立新模式——進一步加快推進高品質(zhì)住宅建設(shè)》

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